Lørenvangen 25: Rekkehus-naboer fikk presentert en «høy vegg i enden av hagene»

Rekkehusbebyggelsen i Lørenvangen får nye naboer.

Lørenvangen 25, en av de siste ledige industritomtene på Løren, skal fylles med to boligblokker. I sommer ble planforslaget klart for politisk behandling. Fagfolkene i Plan- og bygningsetaten har anbefalt det, men mener forslagsstiller bør ta større hensyn til rekkehusene i nord og beklager at forslaget «ikke sikrer tilstrekkelig arkitektonisk variasjon».

Lørenvangen utvikling AS og Lillestrøm Arkitekter AS kontaktet i 2019 Oslo kommune og Plan- og bygningsetaten med sine ønsker for Lørenvangen 25. Forslagsstiller presenterte da ønsket om å regulere to boligblokker, den ene opp i 8 etasjer, den andre på 10 etasjer i nord-sør-retning på eiendommen, en eiendom som grenser mot rekkehus i to etasjer oppført i 1938-41, rekkehus som med Plan- og bygningsetatens egne ord «bidrar positivt til variasjon» i et område som de siste årene har gjennomgått en «betydelig transformasjon» hvor industri- og lagervirksomhet er blitt erstattet av en ny bybebyggelse og et stort antall boliger. «Realisering av Lørenvangen 25 er en del av denne transformasjon, og tomten er en av de siste i området som ikke er omregulert til bolig», heter det.

I mai 2022 var planforslaget ferdig og ble sendt ut på offentlig ettersyn på sommeren. Etter nye runder ble revidert planforslag oversendt til politisk behandling 17. juni i år. Saksnummer er 201909046, og du kan se dokumenter i saken og følge saksgangen på kommunens sider for Saksinnsyn her.

I planforslaget som nå er sendt til politisk behandling, er høydene på bebyggelsen redusert med en etasje. Det legges til rette for 87 leiligheter fordelt på to boligblokker i 5-7 etasjer, men noe næring i første etasje.

Plan- og bygningsetatens vurdering

Plan- og bygningsetaten (PBE) anbefaler planforslaget og begrunner det med at «det gir nye boliger som byen trenger». Det omtales som positivt at planforslaget «sikrer flere grønne flater, nyplanting av trær og nye gangforbindelser», men PBE legger ikke skjul på hva som mangler, nemlig at planforslaget «ikke sikrer tilstrekkelig arkitektonisk variasjon på Løren, og at det burde vært større nedtrapping av høydene mot rekkehusene i nord».

Her skal Lørenvangen utvikling AS bygge boligblokker. Skisse hentet fra planforslag.

Maks 5 etasjer, sa naboer

Planen lå ute til offentlig ettersyn i feriemåneden juli (30.05. til 25.07.2022). Det kom likevel inn en rekke uttalelser, ikke minst kritikk av byggehøyden, som da tegnet til å bli 6-8 etasjer.

Naboene krevde større hensyn til rekkehusene i nord og barnehagen i vest og ville ha reduserte høyder på begge bygg, «maks 5 etasjer, inkludert evt. takterrasse». De tok videre til orde for å bevare restene av alléen som en gang førte frem til Løren gård og de var opptatt av god arkitektur og samlingssteder ute og inne for ungdommer og større barn.

En nabo mente det heller «bør bygges rekkehus» på dette området og at det rett og slett blir «utrivelig med flere blokker». En annen nabo innvendte at planforslaget var på kollisjonskurs med kommuneplanens samfunnsdel om et grønnere, varmere og mer skapende Oslo. Han omtalte forslaget om en blokk på åtte etasjer rett over gaten for rekkehusene som «katastrofalt» og understreket ikke bare kravet om reduserte høyder, men også nødvendigheten av å endre retningen på byggene. «Bygg B er plassert i sydlig retning og midt i mellom rekkehusene, slik at den blir en massiv og høy vegg i enden av hagene», skrev vedkommende i sitt innspill.

Planforslag Lørenvangen 25. Perspektivskisse fra nord hentet fra forslaget.

Fakta om planforslag for Lørenvangen 25

Området skal ha variert leilighetssammensetning etter følgende beregning:

• Maksimum 35 % leiligheter kan være mellom 35 og 50 m2 BRA.

• Minimum 40 % leiligheter skal være 80 m2 BRA eller større, hvorav inntil 20 % kan bygges som kombinasjonsbolig med utleieleilighet på 20 m2 integrert.

• Det tillates ikke boenheter under 35 m2 BRA.

• Bebyggelsen skal ha minimum ett fellesrom på min. 70 m2 BRA, inkludert toalett.

Hovedpunkter

Sikrer nye forbindelser og grøntarealer

Planforslaget sikrer nye fortau i Lørenfaret og Lørenvangen, som gir tosidig fortau, i tillegg til en ny gangforbindelse mellom Lørenvangen og Den grønne ringen.

Sikrer ikke opparbeidelse av Pensjonsparken

Veiledende planer for offentlige rom (VPOR) for Løren og Økern beskriver et behov for flere nye parker, av ulike størrelser og program, deriblant Pensjonsparken, som naboer ba om. Planforslaget sikrer ikke realisering av denne parken, og PBE har ikke anbefalt at det stilles rekkefølgekrav til tiltaket.

Ønsker «større nedtrapping mot nord»

Forslagsstiller har redusert høydene på bygg A, og en del av bygg B, med én etasje etter å ha fått beskjed om at forslaget de først fremmet var i strid med kommunedelplanen for Økernområdet. PBE sier de nå kan anbefale høydene i planforslaget, fordi de er i tråd med overordnet plan og ikke påvirker solforholdene i barnehagen. Likevel: «Vi mener en større nedtrapping mot nord ville gitt en bedre tilpasning til rekkehusene …».

Planter 30 trær

Planforslaget sikrer planting av 30 trær, hvor 24 av dem er i det private uteoppholdsarealet. Et klart ønske fra naboer var nettopp å bevare så mange trær som mulig, spesielt restene av alléen som en gang førte frem til Løren gård.

I strid med bestemmelser om støy

Planområdet er utsatt for veitrafikkstøy, og er i strid med kommuneplanens bestemmelser om støy, fordi det ikke oppnår vilkåret om at minimum én fasade skal vende mot stille side for alle boliger, opplyser PBE.

«Bidrar ikke til arkitektonisk variasjon»

Det var et ønske fra bydelen at «den monotone arkitektoniske utformingen i området» skulle brytes opp og at det burde eksperimenteres med andre materialer og farger. PBE sier de støtter fullt ut bydelens ønske og ser behovet for mer variasjon i arkitekturen på Løren, men at det er «utfordrende å sikre variasjon i utforming gjennom bestemmelser». I stedet kommer etaten med en oppfordring til forslagsstiller om «en god arkitektonisk utforming til prosjektet, og at de etterstreber å oppnå variasjon i området».

Ber politikerne vedta

2. juli i år ble planforslaget oversendt byrådsavdelingen, og dermed nærmer det seg politisk behandling i Oslo bystyre. Der har politikerne en siste sjanse til å skjerpe eller lempe på kravene til utbygger og imøtekomme eller avvise noen av innspillene som har kommet. Plan- og bygningsetaten har iallfall konkludert. De foreslår at Oslo bystyre vedtar forslaget og regulerer Lørenvangen 25 fra industri til bolig/forretning/annen offentlig eller privat tjenesteyting.

Sinsenboeren

Oslo, 29. juli 2024